作为从业者、房企，以及很多拥有房子，尤其是有两套、三套房子的业主，觉得目前的房价已经跌到位了，楼市的泡沫已经挤完。
但全国还有很多没有房子的年轻人，他们目前在大城市打拼，觉得房价还是太贵。
老杨是房地产从业者，也有几套房子。不过，老杨从事房地产宏观研究，一贯以数据说话，秉持客观理性的研究态度。
在我们的#全国房地产市场机会和风险监测系统#当中，专门有一个指标 —— 房价泡沫指数。
该指标又分为三个细分指标：房价收入比、租金收益率、短周期波动过程中房价平衡度，也即是否透支、是否低估，以及周期性波动当中的均衡度。
到目前为止，负值还在持续加大，也就是说房价在挤泡沫挤完之后，已经变得低估了。
其实，我们看历史走势，在 2014 年，房价是低估的，在房价大涨之前，房价泡沫是不存在的。
房价泡沫的滋生，绝大多数都是从 2016 年的二季度开始，随全国房价快速大面积上涨，房价超出了合理值，慢慢的出现泡沫现象。
通过上图，我们也可以较好地观察历史走势，时而高涨，时而下跌，有时候房价泡沫显而易见，有时候房价泡沫就被挤完了。
如果在房价刚跌的 2021 年下半年，甚至到了 2022 年、2023 年，当时房价已经跌了一两年，但跌的幅度不够大，跌的时间不够久。
除了监测全国的总体房价泡沫走势之外，我们还监测了全国 50 个大中城市，每个城市都有房价泡沫指数。
50 个城市当中，目前有 44个城市的房价泡沫指数是负值，即房价泡沫挤完了，处于低估的区间。
还有六个城市，目前房价泡沫是正值，泡沫还没有挤完。包括杭州、成都、无锡、上海、宁波、徐州。
比如杭州，杭州的房价繁荣期时间相对来说比较长，从 2016 年初到 2021 年的上半年，房价涨的时间非常长，涨幅很大。
2022 年和 2023 年，杭州的房价跌幅比较小，尤其是新房市场存在限价，有些红盘的存在，导致新房价格总体上保持强势。
上海的情况也是类似的，过去很多个月，新房价格基本上没跌过，但二手房是跌的。
主要是因为 2020 年到 2021 年上半年，这两个城市房价有较大幅度的上涨，导致到目前为止，房价泡沫还有一点。
通过监测和观察全国总体和每个城市的房价泡沫指数的运作情况，我们大家可以比较好的观察房价到底是高估还是低估了，为我们研判市场走势和参与市场交易提供有价值的参考。
我可以很负责任的告诉你：从98年左右，商品房改革到现在，房价持续上涨到2020年，差不多涨了22年，从2020年房价下跌，才跌了4年，还远远不足，接下来房价至少还有5-10年会继续下跌。
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《楼市探秘》一书作者，房地产市场监测系统主创者，购房导师，曾任上海交大房地产总裁班特聘教授，上海市房地产领军人才。关注小弟号：老杨聊房