上个月，我朋友老王打来电话，语气焦虑：我老家那套房子要不要卖掉？听说三四线城市的房子再过几年就会一文不值了！老王的老家在一个中部地区的四线城市，是他父母留下的老房子，一直空置着。这样的一个问题其实困扰了很多人：三四线城市的房产到底还有没有价值？未来会不会真的一文不值？

  这个问题并非空穴来风。近年来，关于三四线城市房产大跌、的言论时有出现。有人说人口流出严重，房子无人接盘；有人说老龄化加剧，新房无人问津；还有人甚至断言，不出五年，这些城市的房子就会变得一文不值。这种说法听起来骇人听闻，但真相究竟如何？这种情况出现的概率有多大？

  我们先来看看基本事实。根据国家统计局数据，截至2025年6月，我国共有673个城市，其中三四线%。在这些城市中，确实存在人口流出、老龄化加剧、新房供应过剩等问题。2025年第一季度多个方面数据显示，约68%的三四线城市出现了不同程度的人口净流出现象，其中约23%的城市人口流出率超过2%。

  房地产市场数据也反映出这一趋势。据某房地产研究机构发布的《2025年中国城市住房市场报告》，2025年第二季度，一线城市新建商品房价格环比上涨0.3%，二线%，三线%，四线%。这种分化趋势已经持续了超过两年。

  从供求关系看，三四线城市确实面临着较大压力。一方面，这些城市前期土地出让较多，开发商拿地积极，导致住房供应量大；另一方面，人口流出使得实际居住需求减少，供需失衡日益明显。根据住建部门统计，2025年上半年，三四线城市平均房屋空置率达到23.7%，远高于一二线%。

  从人口结构看，三四线城市老龄化程度更为严重。2025年最新人口统计多个方面数据显示，三四线岁以上老年人口占比平均达到19.6%，高于全国16.8%的中等水准。年轻人口流出，老年人口比例上升，导致购房需求进一步下降。

  这些数据表明，三四线城市的房地产市场确实面临着前所未有的挑战。但这是否意味着这些城市的房子将一文不值？这种说法显然过于极端。

  首先，房子一文不值是个极端说法。即使在最严峻的情况下，房屋作为一种实物资产，也具有基本使用价值。只要这个城市还有人居住，房屋就不会完全失去价值。即使价格下降，也不会跌至零。

  其次，三四线城市并非铁板一块，内部分化明显。根据城市发展规划研究院2025年发布的《中国城市活力指数报告》，三四线城市可以大致分为四类：

  第一类是区域性中心城市或卫星城市。这类城市依托大都市圈或城市群发展，受益于产业转移和人口溢出，发展势头良好。如环北京、上海、广州、深圳等一线城市周边的三四线城市，以及长江中游城市群、成渝城市群内的中小城市。这类城市的房产价值相对来说比较稳定，甚至有上升空间。

  第二类是资源型城市或传统工业城市。这类城市经济结构单一，对资源开采或传统制造业依赖度高，面临转型压力。如东北地区的部分城市、中西部的一些资源城市。这些城市房产价值下降带来的压力较大。

  第三类是旅游城市或特色小城。这类城市依托自然或文化资源发展旅游业，具有独特魅力。如云南丽江、安徽黄山市、浙江乌镇等。这类城市房产尽管可能面临淡旺季波动，但长期价值相对稳定。

  第四类是传统农业区域中心或纯粹的县级市。这类城市经济基础薄弱，产业支撑不足，人口持续外流。这类城市的房产价值下行风险最大。

  从时间维度看，房产价值的变化是渐进的，而非断崖式的。即使是面临严峻挑战的城市，房价下跌也是一个缓慢过程，通常会经历价格下降—趋于稳定—新的平衡这样一个周期。市场会通过价格调整来寻找新的均衡点，而非简单地。

  从需求端看，尽管人口流出是事实，但仍有相当一部分人口会留在三四线城市。这部分人口包括：当地产业工作人员、公职人员、无力或不愿迁移的老年人、返乡创业或工作的年轻人等。根据人口流动研究所的数据，即使是人口净流出最严重的地区，非流动人口减少幅度一般也不会超过30%。这在某种程度上预示着大部分城市仍然有基本的住房需求支撑。

  从供给端看，三四线城市新增住宅供应已经明显减少。2025年上半年多个方面数据显示，三四线城市土地出让面积同比下降37%，新开工面积同比下降42%。供应收缩有助于缓解供需矛盾，防止价格进一步大幅下跌。

  从政府行为看，地方政府有强烈动机维持房地产市场基本稳定。土地财政依赖虽然在减弱，但房地产市场的健康对地方经济仍有重要影响。大多数地方政府会采取一些措施，如收紧新增供应、鼓励旧城改造、推动特色产业高质量发展等，来稳定本地房地产市场。

  从投资角度看，当房价下跌到某些特定的程度后，投资价值反而会显现。以租售比为例，当房价下跌而租金相对来说比较稳定时，租售比会提高，投资回报率上升，可能吸引一部分投资需求入场，形成价格支撑。

  基于上述分析，我认为三四线城市房产一文不值的概率极低，但分化趋势将越来越明显。具体来说：

  顶级三四线城市（区域中心、卫星城等）：房产价值基本稳定，甚至有结构性上涨机会，一文不值概率接近于零。

  中等三四线城市（经济相对来说比较稳定、人口流出不严重）：房产价值可能有10?0%的下行空间，但概率很小，一文不值概率不超过5%。

  弱势三四线城市（经济基础薄弱、人口持续大量流出）：房产价值可能有30?0%的下行空间，部分位置极差、品质极低的房产可能难以找到买家，但整体一文不值的概率也不超过20%。

  特殊情况（如资源枯竭导致的鬼城）：如果城市经济支柱完全消失，人口大规模迁出，个别城市的房产可能面临极端贬值，但这样的一种情况极为罕见，全国范围内可能性不超过1%。

  那么，面对三四线城市房产的不确定前景，普通人该怎么样决策？这里有几点建议：

  区分自住和投资需求。自住需求更注重实用性和舒适度，投资需求则更关注保值增值潜力。两种需求的决策标准不同。如果是自住，即使城市发展前途一般，只要能满足家庭居住需求，也有其价值；如果是投资，则需要更谨慎评估城市发展潜力。

  了解城市基本面。评估一个城市的房产价值，首先要看城市的经济结构、产业支撑、人口趋势等基本面因素。那些有特色产业支撑、区位优势显著、人口相对来说比较稳定的城市，房产价值更有保障。

  考虑微观区位。即使是面临挑战的城市，其内部也存在分化。城市核心区、教育医疗资源集中区、交通枢纽附近的房产通常更能保值。我朋友老张2023年在老家三线城市购买的学区房，尽管周边房价普遍下跌，但他那套因为地处市中心、靠近重点中学，价格基本保持稳定。

  重视房屋品质。在市场下行期，品质差异带来的价格分化会越来越明显。高品质、低密度、绿化好、物业服务优的房产更容易保值。反之，品质低下、配套差的房产可能面临无人问津的困境。

  灵活调整预期。对于已经持有三四线城市房产的人来说，在大多数情况下要调整价格预期和投资周期预期。不要期望短期内大幅升值，做好长期持有的准备。如果急需资金，在大多数情况下要适当降价以提高流动性。

  尝试多元化资产配置。对于有投资需求的人来说，不要把所有资金都押在三四线城市的房产上，可优先考虑配置一些别的类型的资产，如一二线城市房产、REITs（房地产投资投资基金）、股票、债券等，分散风险。

  注重提升房屋使用价值。如果决定长期持有三四线城市房产，能够最终靠适当的装修改造、功能升级等方式提升房屋的使用价值，即使市场行情报价下跌，至少居住体验不会打折。

  回到文章开头提到的朋友老王的问题：他老家四线城市的那套房子要不要卖？这样的一个问题没有标准答案，应该要依据详细情况判断：

  如果这套房子地处城市核心区，品质尚可，短期内并不急需资金，可优先考虑继续持有。即使价格有所下跌，也不太可能一文不值。

  如果房子地处偏远郊区，建筑年代久远，品质较差，且家庭有其他资金需求，可优先考虑适当降价尽快出售，避免未来可能的进一步贬值。

  如果房子长期闲置无人居住，可优先考虑出租盘活，哪怕租金不高，也比空置贬值好。据调查，三四线%以上，长期空置不仅无法创造收益，还可能加速房屋老化。

  如果有条件，也可优先考虑将房子改造成其他用途，如民宿、工作室等，提高资产利用效率。我们有个朋友把老家的房子改造成了乡村民宿，每年假期能带来不少额外收入。

  对于那些担心三四线城市房产未来会一文不值的人，我想说的是：房地产市场的变化是渐进的，而非断崖式的。即使面临下行压力，只要城市还在，房子就不会完全失去价值。与其盲目恐慌，不如理性分析，依据自己需求和城市特点做出明智决策。

  另外，房子的价值不仅仅体现在金钱上，还包含生活便利性、家庭情感联系等多重维度。对很多人来说，老家的房子承载着难以用金钱衡量的情感价值。我另一个朋友明明在北京有很好的事业，却坚持每年回老家小城市住上一个月，他说：那里有我的根，不管房子值多少钱，对我都是无价的。

  我们常说房子是用来住的，不是用来炒的。这句话在三四线城市非常适合。如果购房的最大的目的是满足居住需求，那么只要城市基本公共服务健全，生活便利性尚可，房子就有其存在的价值；如果最大的目的是投资，则需要更加谨慎，全面评估城市发展前途和具体房产特点。

  不同的城市、不同的房产有不同的发展轨迹。即使在同一个城市内部，不一样的区域、不同品质的房产也会呈现出不同的价格趋势。用五年内一文不值这样一刀切的说法来描述三四线城市的房产前景，显然过于简化和武断。

  理性看待房地产市场的变化，既不盲目乐观，也不过度悲观，才能做出更符合自身实际的决策。无论市场如何变化，对自己最合适的才是最好的。